Paradoxul pieței imobiliare românești: tranzacțiile scad, prețurile cresc. Locuințele costă acum mai mult ca în 2008, când România era în plină bulă imobiliară. Care sunt cauzele

În timp ce prețul locuințelor crește continuu, numărul de tranzacții scade, semn că s-a atins o tensiune privind gradul de suportabilitate al prețurilor, ratelor și dobânzilor. Cum se explică aceste contradicții?

Libertatea a vorbit cu mai mulți experți imobiliari pentru a vedea dacă piața imobiliară se află în situația din anul 2008, înainte de colaps.

Ce se întâmplă pe piața imobiliară

Prețurile sunt mari din cauza lipsei stocurilor, în vreme ce numărul de tranzacții scade din cauza incertitudinilor privind viitoarele taxe, consideră experții.

„În primele 5 luni ale anului vedem o scădere a numărului tranzacțiilor imobiliare de 5% la nivel național, respectiv de 8% la nivel de regiune București – Ilfov. De menționat că 35% din tranzacții făcute la nivel național se realizează la nivelul Capitalei și al zonei metropolitane”, a declarat Georgian Marcu, broker și proprietar al agenției imobiliare Green Angels.

O altă analiză arată scăderi mai pronunțate. Numărul tranzacțiilor a scăzut cu 8,5% la nivel național și cu 12% în București în primele 4 luni, față de același interval din 2024, conform platformei Storia, care a comparat datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și de Institutul Național de Statistică (INS), citată de Economedia.

Lipsa stocurilor crește continuu prețurile

„Problema majoră pe care o văd este scăderea atât a autorizațiilor de construire, cât și a numărului locuințelor finalizate, în primul trimestru din 2025 înregistrăm o scădere de 4% la nivel național, asta după ce în 2024 am înregistrat o scădere de 15% în numărul de unități noi livrate, respectiv 19% la nivel de București și Ilfov”, continuă acesta.

„Mai mult de atât, portalurile imobiliare care monitorizează oferta de apartamente din piața secundară (apartamente aflate în blocuri vechi – n.r.) raportează scăderi de până la 30% a numărului de apartamente disponibile la vânzare”, punctează Marcu.

Incertitudini fiscale

Daniel Crainic, directorul de marketing al portalului Imobiliare.ro, spune că românii sunt chiar „privilegiați” în privința pieței imobiliare.

„Piața imobiliară își continuă cursul firesc, cumpărătorii români sunt în continuare privilegiați, fiind printre cumpărătorii cu cea mai mare putere de cumpărare la nivel european. Pe de altă parte, avem foarte multe incertitudini și semne de întrebare în special din zona fiscală, ceea ce afectează direct veniturile populației, așadar, în mod firesc, am intrat într-o perioadă de așteptare”, susține Crainic.

Scăderile de preț, puțin probabile

Acesta spune că o scădere a prețurilor este puțin probabilă.

„O scădere importantă de preț, cu excepția unor corecții firești pe segmentele supraîncălzite, este puțin probabilă în România dintr-un motiv foarte simplu: lipsa stocurilor. Apartamentele se vând în continuare la stadiu de proiect sau în diverse faze de construcție, ceea ce face ca dezvoltatorii să se afle într-o zonă de risc minim. Este puțin probabil să vedem în România proiecte executate silit sau falimente de răsunet”, arată directorul de marketing al Imobiliare.ro.

Vine un nou val de scumpiri

Ba mai mult, Georgian Marcu, proprietarul Green Angels, estimează noi scumpiri.

„Ba din contră, se pare că am ajuns unde discutam în 2021, anul trecut am înregistrat o creștere a prețurilor de 15-20%. O scădere a prețurilor trebuia să vedem în 2022-2023, atunci când dobânzile au atins maximul ultimilor ani și în care inflația, aflată la cote record, a mâncat din venitul disponibil al populației”, arată expertul.

„Astăzi suntem în fața unei situații critice, a trecut valul de emoție negativă generat de alegeri, dobânzile au scăzut și s-au stabilizat la 5%, cererea crește, iar oferta e în scădere. Presiunea pe preț este una fantastică. Dacă nu se iau urgent măsuri, situația va deveni dramatică pentru cei din clasa de mijloc, care nu își vor mai permite achiziția unei case, ceea ce va duce la ridicarea unui nou val de extremism”, a spus el.

Urmează probleme în sectorul imobiliar?

Crainic spune că sectorul imobiliar a fost mereu sensibil la factorul psihologic și la instabilitate.

Dar piața imobiliară a trecut și de pandemie, și de războiul din Ucraina, și de creșterea prețurilor materialelor de construcție.

„Nevoia de locuire în marile orașe este în continuare mare deoarece fondul locativ este în general vechi și insuficient, locuințele sunt mici și aglomerate”.

Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro

Prețurile au depășit nivelul din 2008

În schimb, prețurile le-au depășit pe cele din 2008, după scumpiri accelerate în ultimii ani.

„La nivel de București, prețurile sunt semnificativ peste nivelul din 2008. Sunt zone în Bucuresti în care prețurile au crescut cu 70-80% doar în ultimii 5 ani. Dacă vrei și un exemplu, chiar zilele trecute am tranzacționat un apartament la prețul de 330.000 de euro, prețul lui de achiziție din 2008 fiind de 250.000 de euro”, a punctat Marcu.

În București, indicele Imobiliare.ro arăta un preț de 1.052 de euro pe metru pătrat în iulie 2012, iar acum, acesta arată 2.060 de euro în luna mai 2025. În 2008, prețul era de circa 2.000 de euro metrul pătrat, conform Digi24.

Scumpiri și în țară

În Cluj-Napoca, indicele arăta 970 de euro pe metru pătrat în iulie 2012, iar acum prețul este de 3.134 de euro pe metru pătrat.

Creșterile nu sunt doar în aceste două mari orașe: Ploieștiul, de exemplu, nota un preț de 812 euro pe metru pătrat în iulie 2012, iar acum, prețul a ajuns la 1.267 de euro pe metru pătrat.

Craiova avea și ea un preț de 731 de euro pe metru pătrat în iulie 2012, iar acum, indicele arată un preț de 1.979 de euro pe metru pătrat.

Indicele Imobiliare.ro arăta un preț de 884 de euro pe metru pătrat în anul 2012 la nivel național, acesta fiind cel mai vechi nivel înregistrat. Acum, prețul mediu este de 1.843 de euro pe metru pătrat.

În 2008, nivelul mediu național era de 935 de euro pe metru pătrat, conform Digi.

<div class=”flourish-embed flourish-chart” data-src=”visualisation/23648358″><script src=”https://public.flourish.studio/resources/embed.js”></script><noscript><img src=”https://public.flourish.studio/visualisation/23648358/thumbnail” width=”100%” alt=”chart visualization” /></noscript></div>
<div class=”flourish-embed flourish-chart” data-src=”visualisation/23639934″><script src=”https://public.flourish.studio/resources/embed.js”></script><noscript><img src=”https://public.flourish.studio/visualisation/23639934/thumbnail” width=”100%” alt=”chart visualization” /></noscript></div>
<div class=”flourish-embed flourish-chart” data-src=”visualisation/23648911″><script src=”https://public.flourish.studio/resources/embed.js”></script><noscript><img src=”https://public.flourish.studio/visualisation/23648911/thumbnail” width=”100%” alt=”chart visualization” /></noscript></div>